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邓永成:房价狂飙只会是深圳独角戏
  更新时间:2019-06-10

邓永成:房价狂飙只会是深圳独角戏

  3·30房贷新政出台后,深圳房价一路上涨,部分楼盘大涨超过50%。

有人担心,深圳房价暴涨,是否是新一轮全国房价上涨的先兆?  笔者认为,当前我国房价不具备迅速上涨的基础和条件。

深圳房价上涨不存在先导性。

房地产经济的基本规律之一,就是市场的地方性。 房地产不可移动,房价只反映当地宏观、微观经济文化情况,无法在地区间产生影响。

深圳作为唯一的移民城市,高收入、年轻化的居民结构;毗邻香港,两地存在明显房价的差距;地域狭小,缺乏房产库存等因素叠加推动房价暴涨。 但这些因素显然无法在其他城市复制,其他城市房价也不可能与深圳房价联动。

  3·30楼市新政不足以撬动新一轮房价大幅上涨。 价格上涨源于市场需求旺盛,房地产市场需求必须借助有力的融资杠杆。 房价的迅速上涨通常是流动性泛滥所造成的虚假繁荣。 新政只限于对二套房的首付比例下降和利率优惠,政策设计的目的是释放改善性住房需求。 因此,政策本身抑制了投机冲动,也抑制了房价的暴涨。

  繁荣的牛市与房市没有联动效应。

当前我国A股市场空前繁荣,引起人们关于股市获利用于购房的遐想。

其实这种假设不存在。

虽然股票证券和房地产同是可供选择的投资工具,但两者并没有替代性,因为两者有完全不同的性质特征。 房地产属长期投资,流动性极差。

相反股票证券有良好的变现能力,因而两者面临的风险和收益明显不同,因此投资者对两者只能做一定比例的配置,而无法将两者打通;两者投资规模相差甚远,股市几乎人人可以参与,房市则是有钱人的游戏。 股市的收入对房市的投入,只是杯水车薪。 当前股市牛气冲天,5000点被不少人认为是A股发展史上的新起点,此时没有理由想象,大量的资金被抽离,投入收益完全没有确定的房地产市场。   大量的房产库存,消除了房价暴涨的基础。 当前我国仍处巨量房地产存量的消化过程。

据了解北上广等大型城市房地产市场可供量达上千万平方米,去化期达13~14个月,还不计这期间将新增的房产。

面对如此巨量的市场供应,任何引起房市热情的兴奋点,都很快会被浇灭。

  由于经济下行压力增大,房地产应是国民经济支柱产业的呼声又起。 因为房地产业关联度大,既属消费,又属投资,对拉动经济增长效果明显。

但这条老路不能再走。

当前经济出现的困难,根本原因之一是经济转型、升级带来的阵痛。 如果再回到以前用钢筋、水泥、砂石堆积GDP的循环,那我们的发展战略将严重受挫。

因此房价上涨不具备国家政策支持的基础。

▲(作者是上海立达职业技术学院商贸学院副院长)。

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